Важные нововведения закона «О долевом строительстве» для застройщиков. Часть вторая

n1-speaker-6.pngЯна Гик из Новосибирска, юрист коттеджного жилого комплекса «Соловьиная роща», продолжает рассказывать про нововведения закона «О долевом строительстве», который вступает в силу 1-го января 2017 года.

Первая часть статьи здесь.

Рассмотрим следующую порцию изменений, которые вступают в силу с 1-го января 2017 года при условии заключения первого договора участия в долевом строительстве после 1-го января 2017 года.

Содержание:

  1. Условия использования денежных средств участников на возмещение затрат и уплату процентов по целевым кредитам на строительство/реконструкцию объектов социальной инфраструктуры
  2. О размещении средств дольщиков на счетах эскроу
  3. Заключение договора участия в долевом строительстве
  4. Новые требования к проектной декларации
  5. Другие нововведения Закона № 214-ФЗ

Условия использования денежных средств участников на возмещение затрат и уплату процентов по целевым кредитам на строительство/реконструкцию объектов социальной инфраструктуры

Новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ определяет порядок использования застройщиком денежных средств дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам. Основным условием расходования средств является передача социальных объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников строительства либо безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность.

Передача социальных объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность

При заключении застройщиком договора с участником долевого строительства одновременно должно быть заключено соглашение о возникновении доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое будет являться неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве.

Безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность

Обязанность по передаче и порядок осуществления этой передачи устанавливаются договорами о развитии, комплексном освоении или развитии застроенной территории либо иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления. 

О размещении средств дольщиков на счетах эскроу

Застройщики смогут получать в банках целевые кредиты на строительство объектов недвижимости при условии, что дольщики будут обязаны внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в таком банке.

Порядок взаимоотношений сторон при использовании счетов эскроу установлен вводимыми в действие с 01.07.2017 года ст. 15.4 и 15.5 Закона № 214-ФЗ:

  • выдавать целевые кредиты и размещать средства дольщиков на счетах эскроу смогут только уполномоченные банки;
  • во всех ДДУ, заключаемых в отношении конкретного объекта недвижимости, должно быть условие об обязанности участника (депонента) внести денежные средства на открытый счет эскроу. Депонируемая сумма должна быть равна цене договора участия в долевом строительстве;
  • срок условного депонирования денежных средств должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон договора участия в долевом строительстве;
  • по истечении срока условного депонирования денежных средств действие договора участия в долевом строительстве прекращается;
  • предоставленный банком на строительство объекта недвижимости кредит является целевым, поэтому банк контролирует направления использования застройщиком денежных средств, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации;
  • застройщик обязан открыть в банке отдельный счет или счета для совершения всех операций, связанных со строительством объекта недвижимости;
  • застройщик обязан предоставлять банку информацию обо всех привлеченных им организациях и лицах, действующих по его поручению, в том числе о поставщиках материалов;
  • банк вправе запрашивать, а застройщик обязан предоставить иную информацию и документы, которые необходимы для осуществления контроля за целевым использованием кредита;
  • застройщик обязан согласовывать с банком изменение существенных условий договора участия в долевом строительстве;
  • банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, ведении и закрытии счетов эскроу, в том числе о внесении участниками денежных средств на счета эскроу;
  • счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве;
  • на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты;
  • не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (включая односторонний акт) банк перечисляет депонированные денежные средства застройщику либо направляет их на оплату обязательств застройщика по кредитному договору;
  • после проведения расчетов по договора участия в долевом строительстве счет эскроу закрывается банком без заявления дольщика;
  • в случае расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком от регистрирующего органа уведомления о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Заключение договора участия в долевом строительстве

В соответствии с новой редакцией ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ Правительство РФ должно издать правила, обязательные для сторон договора участия при его заключении и исполнении.

На текущую дату данные правила Правительством РФ еще не утверждены, однако на Федеральном портале нормативных правовых актов 02.12.2016 года размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении», которые согласно тексту проекта должны вступить в силу с 01.01.2017 года.

Официальный текст проекта можно прочитать здесь:  http://regulation.gov.ru/projects#npa=59826.

Что можно узнать из проекта уже сейчас?

При заключении договора участия в долевом строительстве обязанность застройщика — предоставить второй стороне по ее требованию перечень документов:

  • разрешение на строительство,
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,
  • договор поручительства или
  • договор страхования, в соответствии с которым осуществляется обеспечение исполнения обязательств застройщика и т.п.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В ходе исполнения договора участия в долевом строительстве предполагается установить следующие обязательные требования:

  • право участника долевого строительства запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса;
  • право участника долевого строительства на осуществление фото- и видеофиксации хода строительства;
  • обязанность застройщика по размещению информации о ходе строительства на сайте застройщика в Интернете;
  • обязанность застройщика в письменном уведомлении участника долевого строительства об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Новые требования к проектной декларации

Что изменилось?

Проектную декларацию с 01.01.2017 года придется не только разместить на сайте застройщика, но и направить в уполномоченный орган (в Новосибирской области – это Министерство строительства Новосибирской области), а также в единый реестр проектных деклараций, который будет размещен на официальном сайте, определенном для этих целей специальным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. При этом декларация будет заполняться на официальном сайте и подписываться застройщиком усиленной квалифицированной электронной подписью.

В настоящее время на Федеральном портале нормативных правовых актов размещен проект приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «Об утверждении формы проектной декларации и определении сайта для ее размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (официальный текст проекта по ссылке: http://regulation.gov.ru/projects#npa=55821).

Согласно тексту проекта приказа, http://www.minstroyrf.ru/ определен в качестве адреса официального сайта в Интернете для заполнения застройщиками электронной формы проектной декларации.

Что входит в электронную форму проектной декларации?

В предложенной Министерством электронной форме проектной декларации 84 пункта отведено для информации о застройщике: начиная с наименования, подробного адреса и часов работы и заканчивая пунктами об отсутствии судимостей у руководителей и главных бухгалтеров.

Информация о проекте строительства будет содержаться еще в 248 пунктах. В них должны быть приведены подробные данные

  • о тех, кто выполнял изыскания, проектирование, проводил экспертизу,
  • о правах застройщика на участок,
  • сведения о планируемом благоустройстве и подключении ко всем инженерным сетям и размере платы за это,
  • и даже данные о суммах, полученных от дольщиков и направленных застройщиком на создание объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Другие нововведения Закона № 214-ФЗ

  • Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства и соответствует предусмотренным требованиям.
  • В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства из-за уклонения участника от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты неустойки при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
  • Застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
  • Наличие в размещенной проектной декларации технических ошибок (описок, опечаток, грамматических и иных подобных ошибок) не является основанием для привлечения застройщика к ответственности за недостоверную информацию.
  • Застройщик обязан представлять в контролирующий орган в составе ежеквартальной отчетности об осуществлении своей деятельности информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
  • Отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения внеплановой проверки контролирующим органом (для Новосибирской области – Министерством строительства Новосибирской области).
  • Предусмотрено создание с 01.07.2017 года единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Сведения, содержащиеся в этом реестре, являются открытыми и общедоступными.

Описанные нововведения не являются исчерпывающими, но представляются наиболее важными. Кроме того, они еще будут дорабатываться многими подзаконными и ведомственными нормативными правовыми актами на уровне федеральных органов государственной власти и субъектов. Не стоит забывать, что существенные коррективы традиционно внесет судебная практика.

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

w

Connecting to %s