Аренда квартир через посредника: всё потеряно?

Ирина Зырянова, управляющий директор компании «Бюро недвижимости Зыряновой» из Екатеринбурга, размышляет об основных вопросах и проблемах рынка аренды жилья.

Сейчас рынок найма жилья достаточно активен: несмотря на общее превышение предложения над спросом, по-настоящему качественные варианты по адекватной цене уходят достаточно быстро. Даже объекты с невысокими потребительскими качествами находят своих клиентов при условии соответствия цены.

Рынок также поддерживает то, что крупные города, такие как Екатеринбург, сохраняют свою привлекательность в качестве места работы, учёбы и проживания, что влечёт за собой постоянный стабильный приток иногороднего населения.

Я бы хотела отметить, что наём квартиры с помощью профессионального посредника-риелтора – это общепризнанная мировая практика, и на развитых рынках не стоит вопрос об актуальности такой посреднической услуги.

В то же время на рынке аренды ситуация далека от идеала, и в первую очередь это связано с отсутствием подробно регламентированных договорных отношений между сторонами.

Как выходить из положения?

Действовать самим. Например, инициативная рабочая группа, созданная под эгидой региональной ассоциации риелторов, обобщила практику заключения договоров об оказании услуг, связанных с наймом жилья, и разработала примерный вариант договора, который может быть использован в отношениях между заказчиком услуги и исполнителем-риелтором.

Главный и принципиальный момент продвигаемой на рынке модели отношений клиента с риелтором состоит в том, что услугу оплачивает только её заказчик. То есть если в агентство обращается собственник с запросом сдать в аренду принадлежащую ему квартиру, то комиссию и оплачивает собственник. И наоборот, если в агентство обращается потенциальный наниматель, то он оплачивает услугу подбора квартиры. Это позволяет не только создать четкую структуру работы на рынке аренды, но и повысить лояльность клиентов к нашей профессии.

Кроме того, если рассматривать идеальную ситуацию, то добросовестные собственники, получающие доход от сдачи в аренду своих квартир, должны платить налог на доходы, а если эта деятельность становится для них систематической, то и регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

Выгодно это собственнику или нет – вопрос риторический и философский. Если по закону это обязательно, то рассуждения о выгодности лишены практического смысла. Со временем мы придём к такой стадии развития рынка найма жилья, когда уплата собственниками налога на доходы физических лиц будет само собой разумеющимся явлением, ну a пока владельцы недвижимости не испытывают на себе негативных последствий игнорирования законов только по причине объективных сложностей с администрированием этого налога. На данный момент всё зависит исключительно от их гражданской сознательности.

Снимать или покупать?

Есть несколько особенностей.

  • На первый взгляд достаточно просто построить математическую модель и просчитать, что выгоднее – купить или снять, но на практике выбор между арендой и покупкой квартиры всегда зависит от конкретной жизненной и финансовой ситуации клиента, давать какие-то общие рекомендации в отрыве от реальности неразумно.
  • Выбор между арендой и покупкой зависит от текущего жизненного этапа. Очевидно, что студенту или «начинающему карьеристу» вполне комфортно жить в наёмном жилье, да и финансовые возможности в таком возрасте, как правило, ограничены. Создание семьи и рождение детей серьёзно меняет мироощущение человека, и в этот период приобретение квартиры в собственность выглядит уже более предпочтительным.
  • В настоящее время преобладающей российской традицией является покупка жилья, поскольку она даёт ощущение уверенности, защищённости и устраняет психологический дискомфорт от проживания в съёмной квартире.
  • Аренда квартиры пока в большей мере распространена среди «креативного поколения», которое исповедует западно-европейские культурные ценности, желает сохранять максимальную мобильность и не стремится прочно привязываться к какому-либо месту.
  • Кроме того, многие государственные услуги пока оказываются по месту жительства, а договориться с собственником квартиры даже о временной регистрации очень не просто. Собственники инстинктивно воздерживаются регистрировать в своей квартире посторонних лиц, опасаясь в случае досрочного прекращения договора или конфликта возможных сложностей с выселением жильца.

Самостоятельно или через риелтора?

Какие аргументы приводить клиенту?

При самостоятельном поиске квартиры в наём стоит задуматься: а так ли хорошо вы разбираетесь в текущих рыночных ценах, содержании правоустанавливающих документов и законодательстве о найме?

Риелтору необходимо донести до клиента понимание, что процесс найма квартиры не ограничивается выбором вариантов на портале, просмотром понравившихся квартир, рукопожатием с владельцем и передачей ключей.

Нужно удостовериться, что с вами общается действительно владелец квартиры или его надлежащий представитель, проверить соответствуют ли документы о владении квартирой законодательству, не ущемляет ли предлагаемый к подписанию договор ваши интересы, не содержит ли невыгодных или потенциально рискованных условий.

Человек, снимающий квартиру самостоятельно, берёт на себя все риски и ответственность, связанные с этим, в том числе риск мошенничества, например, в случае когда квартиру сдают не собственники, получившие копии документов и пытающиеся получить первый платёж и страховой депозит пока владелец квартиры в отпуске, командировке или на даче.

Важно транслировать, что на страже интересов нанимателя и наймодателя стоит, прежде всего, действующее законодательство, и один из залогов соблюдения их прав – корректно составленный договор найма, закрепляющий достигнутый в ходе переговоров баланс интересов сторон.

Дополнительный способ защитить себя – пользоваться услугами проверенных агентств недвижимости, для которых представление интересов нанимателя или нанимателя, проведение переговоров и заключение договоров – каждодневная практика.

Политика порталов недвижимости: разделяй и властвуй?

Создание отдельных порталов по аренде и продаже недвижимости – это в первую очередь вопрос экономики. Если получаются очевидные экономические выгоды от подобного шага, разделение имеет смысл. Разделение только ради разделения, не подкреплённое соответствующими финансовыми показателями, занятие пустое и заранее обречённое на скорый провал. К тому же продвигать общий портал в поисковиках легче и эффективнее, чем два разных. Для этого нужно понимать механизм поиска информации в Интернете. Как правило, пользователи набирают в строке поиска «арендовать квартиру в Екатеринбурге…», и после этого начинают просматривать сайты из выпавшего на запрос списка. С этой точки зрения не принципиально размещаются ли объявления о продаже и найме на одном сайте или разных.

Этично или любой ценой?

Спасение от несуществующих и дублирующих объявлений – должно быть информационной политикой сайта. Если владелец ресурса заинтересован в репутации своего сайта, и, соответственно, чистоте своего контента – он должен принять доступные ему организационные меры по проверке и модерированию объявлений. Субъекты, которые стремятся заработать деньги любым, в том числе спорным с этической точки зрения путём, всегда будут стараться «заманить» к себе клиентов, экономящих на полноценных услугах агентств. Что мы можем противопоставить этой спорной практике ведения бизнеса? Только формирование потребительской культуры и укрепление в сознании наших граждан нетерпимости к подобным методам работы.

Какие-либо административные меры могут дать только кратковременный эффект, жулики и проходимцы всегда буду искать способы обойти запреты и препятствия. Пока, к сожалению, деловая репутация не всегда является первоочередной ценностью для предпринимателей, они ею не сильно дорожат. И пока эта ситуация не изменится — разного рода информационные агентства будут существовать.

Агентства недвижимости, дорожащие своей репутацией, работают по другим, озвученным выше принципам, и не допускают отступления от них ради сиюминутной выгоды. Только такое ответственное поведение на рынке позволит нам явно и публично дистанцироваться о тех, чьи методы работы мы не приветствуем, и создать ту самую потребительскую культуру, которая не позволит рынку аренды через посредников кануть в Лету.

Аренда квартир через посредника: всё потеряно?: Один комментарий

  1. «Рынок» аренды «канет в Лету».Какими бы правильными словами не озвучивали «ничего не делание» с добропорядочных и ответственных позиций.

    Нравится

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

w

Connecting to %s