«Застройщики – это уже не про бетон и кирпичи, это про рынок и потребителей»

Интервью с Максимом Марковым, руководителем проекта «ДЕКАРТ.онлайн – Аналитика рынка новостроек», о состоянии строительного рынка, будущих перспективах застройщиков и о том, какое жилье будут строить в ближайшие годы.

Что вы можете сказать по поводу объемов строительства? Сейчас рынок покупателя и предложений достаточно, первичный рынок ждет спад?

– Начну с небольшой ретроспективы: 2016 год мы закончили с «навесом» около 13 000 нераспроданных квартир в уже сданных в эксплуатацию новостройках Новосибирска. Причем для покупателей это уже готовое жилье, не договоры долевого участия со всеми сопутствующими рисками, а купля-продажа квартиры в новом доме, куда можно переезжать в любое время. При этом никто не отменял рынок вторичной недвижимости, а парк жилья последние несколько лет у нас прирастал по одному квадратному метру на жителя Новосибирска. Для понимания: соотношение рынков продаж «первички» и «вторички» – это грубо 30% к 70%. То есть на 3 квартиры в новостройках продается 7 квартир во вторичном жилом фонде. Что мы видим сейчас? В 2017 году без учета динамичного поглощения «навеса» из готового нового жилья и отсутствия информации о заключенных в рамках ЖСК Росреестр демонстрирует постоянный рост регистрации договоров долевого участия, кроме пары небольших отклонений. В сентябре мы поставили рекорд для этого года — 2 672 регистраций ДДУ в месяц, а показатели прошлого года перекрыли в июле.

– Что повлияло на рост? Ипотека?

– Ипотека – в том числе. Видите ли, покупатель успокоился, перенастроился на текущую ситуацию с доходами и потреблением, и рынок начал поиски нового баланса – и по всем признакам находит его. Продажи новостроек по ДДУ ежемесячно увеличиваются в среднем на 11%, идет прирост сделок на вторичном рынке, «навес» остатков в сданных домах уже стремится к нулю. Об этом, в том числе, нам говорят и риелторы: не просто подозревают, они видят положительную динамику в количестве сделок и в денежном выражении. Почему это произошло? Какое-то время формировался отложенный спрос. Люди по различным экономическим причинам отказывали себе в приобретении жилья в 2016 году. Но средства аккумулировались, и случившееся снижение банками процентных ставок по ипотечным займам стало стимулом к росту сделок. Я ожидаю, что сокращение ставок продолжится: выборы президента РФ никто не отменял, а другого инструмента стимулирования потребления, наши финансово-экономические власти придумывать не приспособлены. АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) официально в сентябре заявило, что в 4 квартале 2017 года планирует сделать ставку 6,45% для определенной категории граждан.

Если модернизировать саму формулу, по которой формируется ипотечная ставка, то и объемы выплат можно поменять. Например, в Ненецком автономном округе заработала программа, которая предусматривает ставку ипотеки всего в 1%. Это говорит о том, что механизмы подобного регулирования в рамках нынешнего законодательства вполне себе существуют. Если наше государство постарается заниматься поддержкой покупателей жилья, а не выдумывать удобные формы собственного функционирования, мы увидим совершенно другой рыночный ландшафт.

На сегодняшний день линейная математика показывает, что выгоднее становится покупать жилье, чем его арендовать. Если средняя ипотечная ставка – 11% – сократится до уровня ниже 10%, то включатся совершенно другие, спящие пока факторы повышения интереса к приобретению нового жилья.

Следует учитывать, что в последнее десятилетие рынок был сконструирован под финансовые интересы и запросы инвесторов, что привело к переизбытку определенных типологий квартир в новостройках и в готовом жилом фонде. За прошедший год в листинге N1.RU отмечается четырехкратный рост предложений дешевых квартир малой площади. Это случилось по причине того, что в отдельных проектах доля однокомнатных и однокомнатных студий доходила до 70%.

Сейчас в строящихся домах, согласно отрытой статистике проекта «ДЕКАРТ.онлайн», доля однокомнатных квартир и студий составляет 57%. А нормальному городу нужно не более 25%. С точки зрения цен мы видим, что студии «проваливаются», в сегменте «однушек» – штиль или незначительный рост, а у 2- и 3-комнатных квартир есть стабильная положительная динамика от месяца к месяцу, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Наши застройщики под сформированный тогда спрос заложили городу подобное искривленное предложение. Инвесторам ведь что нужно? Дешевый и ликвидный продукт, поэтому, в первую очередь, спекулянты «выметали» квартиры малой площади, чтобы в конце строительства на них существенно заработать.

Такой спрос имел свои корни и в демографической структуре населения. До перестройки, убившей страну в 1991 году, мы имели довольно высокую рождаемость. Но её отражение в виде роста количества потребителей на рынке жилой недвижимости закончилось в 2014 году. Была экспонента: среди жителей города существовало большое количество молодых людей, шли годы, они образовывали семьи. А семье не нужно 2 однокомнатные квартиры, им нужны 2- или 3-комнатные. Соответственно, это также создает дополнительную нагрузку в секторе квартир малой площади.

– Что будет происходить с первичным рынком в дальнейшем?

– Мы видим, что на сегодняшний день снижается ввод готового жилья: он опустится и синхронизируется с упавшим потреблением. Там сейчас находится новый баланс. Застройщики запускают меньше объемов в стройку, чем раньше. Как я говорю, в обозримом будущем будет «падёж» среди застройщиков. База «ДЕКАРТ.онлайн» показывает, что в Новосибирске и области существуют более 270 застройщиков.  Если мы посмотрим статистику регистрации по ДДУ, то первая тройка среди застройщиков – это практически 20%, первая десятка – 40% рынка, а 50 первых компаний – около 80% рынка. Соответственно, мы лишимся около половины всех застройщиков, но это серьезным образом не отразится на объемах рынка в целом. Это не приведёт к оттоку возводимых метров: с рынка уйдут те, кто строит один-два дома, в том числе плодя обиженных дольщиков и инвесторов. Такие мелкие компании пришли на рынок, когда маржинальность некоторых проектов доходила до 70% годовых, и такой прибыли больше нигде не было при отсутствии каких-либо серьезных экономических и правовых рисков.

Сейчас доходность падает, поэтому на рынке останутся только те компании, которые умеют хорошо управлять своими проектами, финансами, рисками. Рынок становится плотнее и жестче. Те, кто хочет быть успешным, должны быть, прежде всего, успешными менеджерами. В Новосибирске, например, это «Сибакадемстрой», «Стрижи», «АКД» и пр. Крупные застройщики – уже больше девелоперы, а не строители; это уже не про бетон и кирпичи, а про рынок и потребителей. Нынешние и будущие лидеры рынка, детально и глубоко понимая трансформацию спроса, будут выдавать востребованный продукт. Основное падение произойдет в жилье эконом-класса и малой площади. Его на первичном рынке будет крайне мало хотя бы потому, что его и на вторичном достаточно, чтобы покрывать потребность. Все начнут сосредотачиваться в, так называемых, карьерных квартирах для развивающееся семьи, где нужно увеличивать площадь, улучшать эргономику жилого пространства, качество жизни и инфраструктуры на прилегающих территориях.

Строящегося жилья будет меньше, цены станут выше. Это всё хорошо: мы увидим, как количество будет превращаться в качество, когда предлагаемое жилье пусть и дороже, но действительно лучше, в том числе из-за используемых качественных материалов, более прогрессивных планировочных решений. Мы получим широкую линейку нового класса жилья – комфорт. По нашим оценкам и прогнозам, до 2016 года превалировали однокомнатные квартиры в эконом-сегменте, но в 2018 году фаворит – это двухкомнатная квартира.

Не стоит забывать, что никто не отменял обеспеченность жильем: в недооцененном Пашино это 14 кв.м. на человека, в Академгородке – 18 кв.м., в Новосибирске – 27 кв.м. А в 2019 году в Новосибирской агломерации, если строители сдадут всё, что обещают, обеспеченность достигнет уровня 30 квадратных метров на человека, что является минимально рекомендованной нормой ВОЗ в мире. Мы придем в точку бифуркации – когда строить жилье эконом-класса будет невыгодно. Девелоперы сосредоточатся на жилье комфорт-класса, и, прежде всего, будут заниматься повышением комфорта проживания в городе.

Октябрьские итоги первичного рынка недвижимости от нашей компании можно посмотреть здесь.

 

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s