Что происходит с 214-ФЗ: драма, комедия положений или театр абсурда?

Интервью с Максимом Марковым, руководителем проекта «ДЕКАРТ.онлайн – Аналитика рынка новостроек», о непростой судьбе 214-ФЗ.

– Очередные поправки в Закон о долевом строительстве были приняты 1 января этого года, можно подвести итоги?

– Подводить итоги действия 214-ФЗ, даже промежуточные, даже со всем ворохом поправок, пока рано. Последние принятые новшества вступили в силу этим летом, а планируемые правки начнут действовать в следующем.

Тем более, что в каком виде он будет проголосован в Госдуме, одному Богу известно. Напомню, что принимая последние изменения, изначально депутаты читали и обсуждали один тест, а на выходе – после голосования – оказалось, что текст другой.

Публикация предложений очередных изменений в 214-ФЗ настолько взбудоражило строительное сообщество, что было создано целых две рабочие группы – при Шувалове и Матвиенко, чтобы как-то направить всё в рациональное русло.

Постепенно ряд несуразных ограничений, которые подверглись критике, начали дезавуироваться. Например, уже заявлено, что предполагаемое правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое вводит фактическое ограничение на холдинговые структуры, к которым, например, относятся ГК «Стрижи и СК «Сибирь», будет отменено или изменено.

Еще одно ограничение, регламентирующее возможность заниматься строительством только застройщикам, имеющим трехлетний опыт на строительном рынке и не менее 10 000 кв. м. сданного жилья, фактически запрещает появление новых игроков.

Это может спровоцировать такой эффект, как взрывной рост цены на действующие строительные компании, у которых есть опыт строительства, как на бизнес. Как в Нью-Йорке, например, жетон таксиста стоит больше, чем автомобиль, потому что жетон дает саму возможность зарабатывать деньги. Поэтому компании с историей не будут банкротить, а будут перепродавать. Чище от этого станет рынок? Сомневаюсь.

По заявлению министра строительства РФ Михаила Меня, граждане страны проинвестировали в договоры долевого участия 3,5 трлн рублей. При всех сопутствующих негативных фактах, таких как обанкротившиеся застройщики и неудачливые инвесторы, которых у нас принято называть обманутыми дольщиками, такая форма развития жилого фонда страны пока не имеет понятной альтернативы.

– Никаких ограничений для застройщиков введение компенсационного фонда – самое обсуждаемое нововведение – не повлекло?

– Новосибирские застройщики только начинают вынужденно жить в этих новых реалиях, связанных с отчислением средств в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Под действие этого нового механизма подпадают только те дома, по которым разрешение на строительство получено с 1 ноября 2017 года. На сайте фонда будет опубликован реестр жилых комплексов, взносы с которых получены.

Альтернативы нет, поэтому застройщики будут вынуждены с ним работать, по крайней мере, до 1 июля 2018 года. Пополняться он будет застройщиками. Размер обязательных отчислений — 1,2% о суммы каждого зарегистрированного ДДУ. Но и ранее в абсолютном большинстве смет страхование уже было «забито», на это выделялось около 2% средств.

Настораживает формулировка. Тариф в 1,2% от каждого договора долевого участия – тариф первого года действия поправки. Что будет во второй и последующие годы? Загадка.

В течение уже двух лет ведется педалирование темы обязательного участия банков с эскроу-счетами в финансировании строительства. Пеняют на неспособность страховщиков контролировать процесс деятельности застройщиков. Это инициатива крупных банковских структур, но подобная суета попахивает лоббизмом, потому что контроль строительства – это настолько простая вещь, где деньги превращаются в бетон и есть понятные нормативы. Деньги же в основном «закапываются» в землю, идут на бетонные работы, укрепления… Тут нужен тщательный контроль. А всё, что над землей, – легко считается, вплоть до кирпича.

Если люди считают сметы и готовят графики строительства, вся необходимая документация существует, видно движение денежных средств, не должно возникать никаких вопросов. Получил 80% денежных средств – сделал 80% работ.

Но у нас любая реформа на благо народа всегда почему-то кардинально отражается на росте прибыли крупнейших банков. Уж так повелось…

– Что вы думаете об инициативе президента за три ближайших года уйти от участия граждан в долевом строительстве?

– В поручении президента словосочетание «долевое строительство» не фигурирует напрямую, там сказано о «замещении в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Соответственно, предполагается, что будет не только отсылка к схемам работы по 214-ФЗ, но и к жилищно-строительным кооперативам. Подразумевается всё это заместить банковским проектным финансированием. Что такое банковское финансирование? Это деньги, которые придется возвращать с процентами. В отличии от средств дольщиков, которые ничего не стоят, а с точки зрения фин.анализа могут и обладать отрицательной стоимостью.

Давайте на конкретном примере.

Сейчас я буду очень грубо оперировать цифрами, чтоб были понятны масштабы. В Новосибирске строительная себестоимость 1-подъездного 16-этажного дома, площадью 10 тыс. кв.м. «под ключ» составляет порядка 400 млн рублей, включая земельный участок и технические условия. Застройщику, чтобы начать строительный цикл, нужно не более 25% от сметной стоимости, в денежном эквиваленте – не более 100 млн рублей. Соответственно, «бедный» застройщик берет в банке не всю сумму, которая нужна на строительство, а только ее часть. Подобный проект можно реализовать за два года. За эти два года застройщик должен вернуть банку не только 100 млн рублей. Со ставкой 20%, как «молодому» застройщику, банк получит через два года дополнительно 45 млн рублей к сумме кредита.

Себестоимость всего здания была 400 млн, она увеличилась на 45 млн рублей – на 11%. Теперь рассмотрим сюжет, когда застройщику говорят: всё, ты не имеешь права использовать средства граждан, должен всю сумму взять в банке. За те же 400 млн рублей, при тех же условиях банка, получится почти 200 млн переплаты.

В какой ситуации оказывается застройщик? Девелоперы работают в среднем по рынку со ставкой доходности 20% годовых, то есть 20% – это разница между себестоимостью квадратного метра и его продажей. В этом случае, застройщик 11% может «загасить» банку за счет своей доходности. Потому что конкурентов никто не отменяет, цены сложившиеся и на строительном рынке до́лжно уметь маневрировать. Но когда себестоимость вырастет на 50%, за счет собственной прибыли закрыть этот разрыв не получится. И цена продаж квадратного метра может вырасти на 15-20%.

Но в представленной мною модели есть серые зоны. Например, стоимость денег ЦБ, ключевая ставка. Ниже неё, с добавкой своей маржинальной, банки выдавать деньги не могут. На сегодняшний день строители, у которых сложилась профессиональная репутация, могут получить проектное финансирование по 9,5%. Это, уже скажем, «жить можно». Но средняя ставка для «стабильных» заемщиков 11-15%.

В руках ЦБ есть возможность разрешить банкам под строительство жилья выдавать кредитные ресурсы по «специальной» ставке. Условно какие-то 2% ­– и все! Ведь с точки зрения государства строительство жилья – очень выгодный процесс: не только снимает социальную напряженность, но и создает налогооблагаемую базу, стимулирует рост экономики. Государство, дайте нам деньги на строительство на вменяемых условиях, и затем вы получите абсолютно прогнозируемый рост доходной части бюджета!

В качестве резюме.

При нынешних экономических условиях – ставках банков и реальных доходах населения – эта законодательная новелла в любом случае приведет к удорожанию стоимости жилья для конечного потребителя. Ситуацию может спасти только введение специальных экономических условий, стимулирующих строительство. От того, что вырастет цена квадратного метра, у народа больше денег не станет, это приведет к падению потребления, ввода и появления этих самых квадратных метров. Будущее ветшание старого жилого фонда тоже не остановить.

Мы видим, даже на примере московской реновации, что все хотят, чтобы строилось хорошее, новое! Если сохраняется задача повышения качества жизни граждан, поддержки строительной отрасли, то необходим государственный сбалансированный экономический механизм, который поможет хотя бы сохранить объемы потребления квадратных метров новостроек.

Напоследок, приятная новость. Есть места в РФ, например, Ненецкий автономный округ, где фактическая стоимость ипотечного займа – 1%, с учетом всех субсидий. С точки зрения законодательства, со всеми вопросами-криками «Как мы можем продавать населению деньги дешевле, чем они стоят у ЦБ», мы видим, что это оказывается возможно и, к удивлению, ненаказуемо! Если государство применит всю ту изворотливость, с которой оно облегчает себе жизнь, и направит её же, но на облегчение жизни граждан и застройщиков, то всё у нас в стране, как минимум с качеством и количеством жилья, будет хорошо.

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s