Сделки под залог недвижимости: что важно знать?

Наталья Колотилихина, руководитель отдела залогового финансирования московской компании SimpleFinance, о главных аспектах при заключении сделок под залог недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку под залог недвижимости, нужно внимательно изучить все документы, которые клиент будет подписывать.

Заключение таких сделок регулируется 102-ФЗ «Об ипотеке», и основные документы, которые будут оформлены в рамках сделки, это:

— кредитный договор/договор займа;

— договор залога (об ипотеке);

— закладная (возможно, без нее — оформляется по желанию заказчика на любом этапе сделки).

Настораживающим фактором является случай, когда кредиторы предлагают клиенту подписать договор об отступном, потому что он служит основанием для регистрации перехода права собственности на кредитора без процедуры обращения взыскания.

Кроме того, практикуются случаи, когда недобросовестные кредиторы вместо заключения договора займа и договора залога предлагают клиенту оформить договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Это влечет за собой переход права на кредитора после предоставления денежных средств.

Таким образом, кредитор становится полноправным владельцем недвижимости клиента. При этом условия обратного выкупа могут быть трудновыполнимы, и вернуть объект в собственность будет крайне проблематично.

Как правильно оформлять сделки под залог недвижимого имущества?

  1. Основное условие безопасной сделки – регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора.
  2. Внимательно изучите информацию о кредиторе. Все банки и микрофинансовые организации (МФО), которые выдают залоговые кредиты, имеют лицензию ЦБ на осуществление деятельности. Проверить наличие лицензии МФО можно на сайте ЦБ.
    Не рекомендуется заключать сделку с физическими лицами и компаниями, не регулируемыми ЦБ. Многие клиенты хотят получить денежные средства быстро, желательно в день подписания документов. А подобную схему могут предложить только частные кредиторы и, как правило, при подписании договора купли-продажи.
  3. Запросите и заблаговременно изучите формы кредитной документации, которая используется кредитором при заключении сделки. Клиенту следует заранее ознакомиться и с примерным графиком платежей.
  4. Обращайте внимание на условия возврата денежных средств кредитору. Речь идет о размере % ставки, сроке кредита, периодичности погашения процентов и основного долга, размере штрафных санкций в случае просрочки платежа, наличии дополнительных штрафов при неисполнении тех или иных условий.
  5. Получая денежные средства под залог недвижимости, клиент должен оценить свои возможности по возврату полученных средств. Здесь важно учитывать, является ли ежемесячный платеж комфортным для него. И если предстоит ежемесячный возврат процентов, а основной долг возвращается в конце срока займа, то необходимо понимать, за счет каких средств будет осуществляться погашение займа.

Оценку недвижимости должны проводить независимые оценочные компаниями. Метод оценки зависит от типа объекта недвижимости. Для обычного жилья применяется сравнительный метод. Для коммерческого объекта с долгосрочным арендатором — дополнительно доходный.

Сумма предоставляемого займа зависит от целого ряда параметров: от типа и ликвидности объекта, ситуации на рынке недвижимости, платежеспособности клиента, вида деятельности заемщика, цели использования денежных средств и др.

Как правило, коэффициент кредит / залог не превышает 50% от стоимости обеспечения. Максимум он составляет 60% по очень ликвидным объектам, где риски не вернуть денежные средства в самом худшем варианте (обращении взыскания) минимальны. Однако если говорить о получении денег под залог загородной недвижимости (земельные участки, дома с землей), то выдача банком или МФО займа, превышающего 30-40% от рыночной стоимости объекта, маловероятна из-за низкой ликвидности загородных объектов.

Помните, заключение любого рода сделки – ответственный шаг как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора. В случае, когда заемщик не может исполнять обязательства и выплачивать заем, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенный объект и реализовать данный объект с торгов.

Получая денежные средства под залог, изначально, и заемщик и кредитор рассчитывают на положительный сценарий, в котором заемщик своевременно погашает задолженность и полностью исполняет свои обязательства перед кредитором. В свою очередь кредитор возвращает в полном объеме выданные средства, получает доход в виде процентов и снимает обременение с предмета залога. Однако нередко жизнь вносит свои коррективы в планы, и случаются непредвиденные ситуации.

Что важно донести до заемщика:

1. Полученные денежные средства необходимо исправно возвращать в соответствии с графиком платежей.

2. В случае просрочки платежа начисляются пени. Размер пени прописан в условиях договора займа и согласно 217-ФЗ от 23.06.2016 «не может превышать ключевую ставку Центрального банка РФ на день заключения договора в случае, если по условиям договора предусмотрено начисление процентов за соответствующий период нарушения исполнения обязательств» или «0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям договора проценты за пользование кредитом (займом) за период нарушения обязательств не начисляются.

3. Условиями договора могут быть предусмотрены обязательные для исполнения обязанности (заключение и своевременная пролонгация договоров страхования, предоставление финансовых документов не реже чем 1 раз в год и др.). Неисполнение или несвоевременное исполнение этих условий может повлечь штрафные санкции. Поэтому необходимо внимательно изучить раздел договора «Ответственность сторон» до подписания и строго исполнять, чтобы избежать дополнительных расходов.

4. При наступлении непредвиденных ситуаций (резкое снижение доходов, потеря работы и др.) клиенту следует обратиться к кредитору и попросить о реструктуризации имеющейся задолженности. Заявление составляется в письменном виде, в нем указываются варианты выхода из кризисной ситуации, приемлемый для клиента уровень платежа в текущей ситуации. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие обстоятельства, по которым заемщик не может  исполнить  взятые  на себя обязательства.

5. Не стоит скрываться от кредитора и накапливать образовавшуюся задолженность, если у заемщика нет возможности исполнять свои обязательства. Можно реализовать объект во внесудебном порядке по согласованию с кредитором. Это позволит не увеличивать задолженность, закрыть свой долг, а на оставшиеся от продажи денежные средства приобрести объект, например, меньшей площади.

Клиент должен понимать, что при неудачном стечении обстоятельств можно лишиться закладываемого имущества. К этому виду финансирования нужно относиться очень аккуратно и пользоваться только как крайней мерой, внимательно изучать все условия договора.

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s